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竞争选择土地一级开发(棚户区改造)项目投资人的优势
发布时间:2014-01-15      文章来源:信息中心      作者:管理员
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竞争选择土地一级开发(棚户区改造)项目

投资人的优势

    

竞争土地一级开发(棚户区改造)投资权,是以市场化的方式引导社会资金,解决地方政府关于土地前期开发和基础设施投资建设资金难题的一种方式,在解决政府城市项目建设资金融资难的问题上,土地一级开发(棚户区改造)投资权与BT模式有着共同的发展点。但两种模式有着根本的区别,主要表现在以下几个方面:              

一、表现形式的不同                                   

1、投资人的出资范围不同                           

    BT模式往往只解决工程项目的建设资金问题,不包括土地征迁、收储的费用在内,需要政府另行出资进行土地征迁、收储和报批,容易造成拆迁成本高于项目土地出让价格,给政府造成损失;

    土地一级开发(棚户区改造)投资权整合了土地一级开发和工程项目的代建,投资人的出资范围包括了项目的土地一级开发资金和工程建设资金,确保政府不受任何损失。

    2确定投资人的方式不同 

    BT模式以竞争性谈判为主,通过招投标方式确定投资人有很多地方政府仅以协议的方式确定投资人,在投资人项目收益过大的情况下,容易引发社会舆论和政府领导的行政风险

    土地一级开发(棚户区改造)投资权的竞争,在统一招商条件下以公开竞价方式按价高者得的原则确定投资人,公开、公平、公正的阳光操作 ,以市场化方式规避了政府领导的行政风险。

    3定价方式不同

    BT模式的定价仅是工程项目的投资概算和审计结算。一般以土地的评估价为基价进行质押,事实上评估价是一个主观性很强的价格,并没用经过市场检验。在此基准价上进行土地增值收益的分成,是不科学的

    土地一级开发(棚户区改造)投资权竞争,以公开竞价的方式确定现场最高价(需达到政府设定的保留底价)为土地一级开发(棚户区改造)投资权成交价,后期使用权出让价超过开发权成交价的部分为土地增值收益,投资人和政府对该部分增值收益进行分成。即分成的基准价是经过市场定价的方式来确定的。在保障政府收益最大化的前提下,规避行政风险。

二、投资属性的不同

    1BT模式中,政府引进的是工程项目的承建人。

    政府以土地质押和财政担保的方式,为BT工程的承建人提供偿债。BT工程承建人作为债权人,不承担政府土地开发的风险。

    2土地一级开发(棚户区改造)投资权竞争中,政府引进的是投资人和战略合作者

投资人通过公开竞价的方式取得土地一级开发和项目建设的投资收益权利,承担出资、项目代建和土地保底竞买的义务

投资权竞得人必须以不低于开发权成交价参与后期土地使用权的竞买。由于开发权价格是由公开竞价这种市场化的方式产生的,投资人承担了较大的土地开发风险

通过竞争方式选择投资人,投资人取得的是项目投资权利,只有在履行完全部义务,项目土地出让结束后,才能兑付项目的收益,规避了政府的投资风险,政府掌握土地出让的底价定价权,能确保政府从项目中取得收益。

三、法律层面的问题

    1BT被四部委文件认定为“禁止”范畴

    201212月四部委发布的财预【2012463《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》中,明确提出:不得以委托单位建设并承担逐年回购(BT)责任等方式举措政府性债务;不得为其他单位或企业的回购(BT)协议提供担保

    2土地一级开发权属于政府鼓励和引导范畴

    国发【20053号文《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》明确提出:“允许非公有本进入共用事业和基础设施领域。支持非公有资本积极参与城镇供水、供电、供热、公共交通。污水垃圾处理等市政公用事业和基础设施的投资、建设与运营”

    国发【201019号文《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关规定的通知》指出:对还款来源要依靠财政性资金的公益性在建项目,除法律和国务院另有规定外,不得在继续通过融资平台公司融资,应通过财政预算等渠道,或采取市场化方式引导社会资金解决建设资金问题

国土资发【201117号《关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》提出:“土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发业务的机构彻底脱钩。各地国土资源部门及所属企业事业单位,不得直接从事土地一级市场开发。”言下之意,必须市场化

竞争选择土地一级开发(棚户区改造)投资人这种方式,通过各地践行的实际案例,已取得了政府和投资人双赢的良好效果。BT模式遭禁止,在政府融资渠道日渐狭窄的当下,城市要发展、项目要推进,投资权拍卖模式或可成为政府的有益借鉴

实践证明,投资权拍卖加快了城市建设发展速度,其成功实施的意义不仅在于一个项目得以顺利开展,更在于项目所带来的连锁反应将盘活整个区域。                     

       安徽龙顺拍卖有限责任公司 

2014115


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